부동산이 미치도록 폭등하는 이유

나는 우리나라 부동산이 올라간다고 본다.
근데 전 국토가 골고루 올라가는건 아니고
서울 강남과 4대문 역세권 위주로는 지속적인 상승을 그릴 것이고
서울도 외곽은 당연히 정체 정도로 본다.

지방은 뭐 말할것도 없이 지금이 고점이라고 봐도 되고, 결국은 지금
수준 혹은 조정이 있을 거다. 제2의 수도인 부산은 어느정도 예외로 한다고 해도
투자측면이나 기왕이면 내집을 마련해서 살아야 한다고 생각한다면 서울이 정답이다.


물론 지방에서 살고있고, 직업이 거기에 있다면 당연히 실거주목적으로 집을 사는건 뭐 가치판단의 문제도 아니다, 실수요에 있어 가격이 높고 낮음은 문제가 아니다. 투자가 아니니깐.


다만 서울에 집을 산다고 하는건 어느정도 투자의 목적이 있기에 이야기를 풀어보자면 서울 집값 강남과 강남 접근성이 좋은 역세권은 지금 가격이 결코 비싼게 아니다.


일단 서울에 신축으로 역세권에 들어서는 아파트는 수요를 따라가지 못한다.
또한 인구는 준다 준다 말이 많지만, 2030년까지는 줄지 않을것이고 순증이다.
게다가 1인가구 2인가구가 증가하고 있기 때문에 지금 서울 주요지역 아파트는 부족하다.

그리고 아파트를 구매할 때 7억짜리 현금 7억 다 주고 사는 사람 거의 없다.
대부분 3-4억정도에 대출 혹은 전세나 반전세를 끼고 레버리지를 활용한다.
이 부분을 생각해보면


현대 대졸 취업자가 평균 남자 28에 4000만원짜리 직업을 갖게 되면, 여자는 25살에 역시 연봉 3000-4000 직업을 갖는다고 가정한다.

이런 사람들이 대한민국에 얼마나 될까? 상위 20% 이상은 된다. 그리고 이런 수준의 벌이를 가진 사람들이 서울에 주로 많이 있다고 가정하면 세전 연봉 7-8천만원이다.

둘이 만나서 결혼하면 한달에 세후 순수입으로 500-600만원 정도 된다. 이게 대졸초임이다. 이렇게 5년정도 자금을 모으고 결혼해서 부모님의 경제적인 도움을 받는다면 5억 6억 7억 짜리 아파트 구매가 결코 꿈이 아니다.

평생벌어 서울에 아파트 못산다는 말은 과거의 이야기일 뿐이다.
물론, 이정도 벌이가 안되는 사람이 절대다수이지만, 경쟁에서 제외하고 생각해야 한다.
대출 원리금을 갚아나간다고 해도 문제가 없다.
그러니깐 서울 집값을 감당할 수 있는 수준의 벌이라는 말이다.


그런 사람들에게 서울 집값 물론 강남 서초 반포 잠실 등은 논외로 해도 아직 저평가 되어있는 역세권 위주의 아파트는 구매할 수 있는 여력이 충분한 사람들이 많다는 말이다.


이제 대 월세시대로의 전환이 목전에 있는 상황이다. 금리인상이슈도 있고 부동산 투기를 정부에서 집중 단속한다고 한다.... 하지만 정부의 제재는 한계가 있고

공급이 수요를 따라가지 못하는 서울 중심 주요 핵심 지역의 아파트 값은 절대 떨어질 수 없고 상승할 수 밖에 없다.